Ghi đủ tên thành viên hộ gia đình lên 'sổ đỏ', tránh tranh chấp đất đai

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên giấy chứng nhận do họ tự thỏa thuận bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật

Th.s Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia Luật Đất đai cho rằng, quy định ghi đầy đủ tên thành viên hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là phù hợp với pháp luật dân sự.

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, quy định "trường hợp có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện".

Điều 3 dự thảo Luật Đất đai đã đưa ra giải thích từ ngữ: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Cách giải thích này kế thừa từ Luật Đất đai năm 2013 nhưng bỏ quy định “đang sống chung”, để phù hợp tình hình thực tiễn hiện nay (các thành viên hộ gia đình có thể đi nơi khác để làm ăn và không còn sống chung, tuy nhiên vẫn duy trì tài sản chung).

Th.s Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, đây là một quy định phù hợp với pháp luật dân sự.

Dự thảo vẫn tiếp tục ghi nhận “hộ gia đình” là “người sử dụng đất” như Luật Đất đai hiện hành; đồng thời tiếp tục quy định về giao đất (có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất), công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận lần đầu) cho hộ gia đình.

Điều 120 Dự thảo nêu: “Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”

Đây là quy định hoàn toàn mới của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (so với Điều 98 Luật Đất đai năm 2013). Tuy nhiên Điều 98 Luật hiện hành cũng đã có quy định về thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 01 bản, trừ trường hợp các chủ sử dụng có yêu cầu cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Bản chất việc sử dụng đất của hộ gia đình hiện nay chính là trường hợp có nhiều người chung quyền sử dụng đất (các cá nhân là thành viên của hộ gia đình).

Cần nhấn mạnh rằng, quyền sử dụng đất là một loại tài sản. Quan hệ tài sản được điều chỉnh về nguyên tắc tại Bộ luật dân sự. Tại thời điểm ban hành Luật Đất đai năm 2013 thì Bộ luật dân sự năm 2005 đang có hiệu lực thi hành, theo đó, tại Điều 106 có quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này.”

Hộ gia đình không phải là chủ thể độc lập

Theo Bộ luật dân sự năm 2005, hộ gia đình được thừa nhận là một chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự nên đương nhiên là chủ thể có quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, pháp luật hiện nay đã có thay đổi, theo Bộ luật dân sự năm 2015, chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự chỉ gồm cá nhân và tổ chức có tư cách pháp nhân, dẫn đến hộ gia đình không còn là một chủ thể độc lập của quan hệ pháp luật dân sự, bao gồm quan hệ sở hữu tài sản.

Việc không thừa nhận hộ gia đình là chủ thể độc lập của quan hệ pháp luật dân sự là một quy định gây nhiều tranh cãi trong quá trình xây dựng Bộ luật dân sự năm 2015, đặc biệt là giải quyết các vấn đề tồn tại do lịch sử để lại. Bởi Việt Nam là quốc gia có văn hóa Á Đông, có truyền thống văn hóa gia đình “tam đại đồng đường”, “tứ đại đồng đường” cùng chung sống, lao động và tạo lập khối tài sản chung.

Quá trình mở cửa, hội nhập khiến truyền thống “gia đình lớn” thay đổi và dần hình thành các “gia đình nhỏ”. Quan hệ sở hữu cũng thay đổi và đòi hỏi pháp luật phải thay đổi để thích ứng kịp thời. Việc duy trì chủ thể hộ gia đình trong quan hệ pháp luật dân sự, đặc biệt là các quan hệ tài sản gây ra rất nhiều vướng mắc, bất cập trong thực tiễn và Bộ luật dân sự năm 2015 đã mạnh dạn sửa đổi.

Cùng với việc không quy định hộ gia đình là một chủ thể độc lập của quan hệ pháp luật dân sự, Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định một chương riêng (Chương VI) để xử lý các vấn đề liên quan đến quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình (cùng với các tổ chức khác không có tư cách pháp nhân như tổ hợp tác).

Theo đó, Điều 101 quy định hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết.

Bộ luật dân sự cũng quy định trường hợp thành viên của hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện (coi như độc lập tham gia quan hệ dân sự).

Sẽ ghi tên các thành viên trong hộ gia đình trong GCNQSDĐ. Ảnh: Nam Khánh

Trường hợp thành viên không có quyền đại diện mà xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhân danh các thành viên khác hoặc vượt quá phạm vi đại diện thì có thể dẫn đến hậu quả là giao dịch vô hiệu.

Quy định cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên; việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo thỏa thuận bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực là hợp lý nhằm minh bạch quyền sử dụng đất chung, bảo vệ quyền lợi của các thành viên, tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, do quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn đối với hộ gia đình nên yêu cầu phải có công chứng hoặc chứng thực là hợp lý.

Những băn khoăn về việc ghi đầy đủ tên thành viên hộ gia đình trên sổ đỏ dẫn đến không đủ khoảng trống để ghi là hiếm khi xảy ra do hiện nay ít còn trường hợp các “gia đình lớn” với số lượng thành viên quá đông đảo. Mặt khác, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định đăng ký đất đai thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. “Sổ đỏ điện tử” sẽ giải quyết mối lo ngại này.

Theo Kiên Trung/Vietnamnet.vn