Bài toán nào cho việc khơi thông dòng vốn thị trường bất động sản Việt Nam?

(Xây dựng) - Trong những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển dần trở nên phong phú hơn nhưng còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý. Điều tiết dòng vốn cho thị trường này, doanh nghiệp vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, việc tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.

Hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam”.

Được sự chỉ đạo và bảo trợ của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Reatimes và Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức Hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho thị trường Bất động sản Việt Nam” vào chiều 9/5/2022 tại Hà Nội.

Nguồn vốn là “sự sống” của doanh nghiệp bất động sản

Phát biểu tại Hội thảo, PGS.TS. Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho hay, để thực hiện các dự án, đảm bảo nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản rất cần đến nguồn vốn lớn và được huy động từ nhiều kênh để đảm bảo có dòng tiền bền vững. “Để doanh nghiệp bất động sản không ngừng lớn mạnh, tham gia vào nhiều dự án, vai trò của dòng vốn rất quan trọng. “Sự sống” của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào dòng vốn”, PGS. TS. Ngô Trí Long khẳng định.

Theo các chuyên gia, ở Việt Nam, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản trong thời gian qua gồm 5 nguồn: Vốn tự có của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản trong nước, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán bất động sản hình thành ở tương lai, nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng (chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại) và vốn huy động từ thị trường chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu).

Dù các kênh vốn trên thị trường đang khá đa dạng, nhưng từ trước đến này, hầu hết các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi Ngân hàng Nhà nước có những động thái siết tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản, hàng loạt doanh nghiệp đã chủ động chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Trong 3 năm gần đây, trái phiếu trở thành công cụ gọi vốn hữu hiệu cho rất nhiều doanh nghiệp, khiến quy mô của thị trường này tính trên GDP cũng có sự tăng mạnh.

“Trong giai đoạn hiện nay, doanh nghiệp thiếu vốn trong khi vay ngân hàng cần tài sản đảm bảo, quy trình mất thời gian; vay vốn lưu động không được nhiều do sản xuất - kinh doanh khó khăn nên phải tìm cách huy động vốn mới để đảm bảo hoạt động kinh doanh. Trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn tích cực cho các doanh nghiệp, giúp các doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn trung, dài hạn, qua đó giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Kênh gọi vốn trái phiếu đóng vai trò quan trọng với doanh nghiệp và san sẻ gánh nặng cho các ngân hàng, định hướng nhà đầu tư tập trung vào các khoản đầu tư trung, dài hạn thay vì gửi tiền tiết kiệm ngắn hạn”, PGS.TS. Ngô Trí Long nhìn nhận.

Khơi thông dòng vốn, lành mạnh hóa thị trường, củng cố niềm tin của các nhà đầu tư

Thị trường bất động sản Việt Nam cần được khơi thông dòng vốn qua việc huy động trái phiếu.

Trong giai đoạn 2014 - 2018 thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, nhưng 2 năm qua (2020 - 2021) do tác động của đại dịch Covid-19 thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản kinh doanh không có hiệu quả, thiếu hụt vốn nghiêm trọng, tỷ lệ nợ gia tăng, khả năng thanh toán thấp. Từ đó, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, tình trạng đầu tư dang dở, lãng phí. Do đó, theo các chuyên gia, việc tìm ra các giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản trong tình hình mới để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển bền vững là rất cần thiết.

PGS.TS. Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đánh giá, nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng đang có nhiều thuận lợi và cơ hội để phát triển. Tuy nhiên, các hạn chế, thách thức cũng tiềm tàng. Chính vì thế, việc thu hút nguồn vốn để phát triển đi liền với việc hoàn thiện thể chế, tổ chức thực hiện và chế tài nghiêm minh. Cổ phiếu và trái phiếu cũng nằm chung trong bối cảnh và giải pháp đó. Khi vận dụng và thu hút thành công, thị trường bất động sản sẽ phát triển vững chắc lên cấp độ tài chính hóa và sẽ trưởng thành cùng với nền kinh tế.

Về vấn đề này, TS. Lê Xuân Sang cũng nhận định, phương châm cho phát triển các kênh đầu tư bất động sản là củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành. Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu.

Phân tích thêm, PGS.TS. Ngô Trí Long cho biết, lành mạnh hóa thị trường trái phiếu là việc cần làm, nhưng giải pháp phải xử lý khắc phục những điểm yếu của thị trường. Vậy làm thế nào để biến trái phiếu từ quả bom nổ chậm thành một vũ khí mạnh của doanh nghiệp? Theo chuyên gia này, mục tiêu duy nhất là hướng đến một thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở thành trụ cột vững chắc và là kiềng 3 chân trong thị trường vốn Việt Nam.

“Để đảm bảo hoàn thành mục tiêu đề ra, thời gian tới theo chúng tôi Bộ Tài chính cần chủ động phối hợp với các bộ, ngành liên quan tập trung phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp an toàn, minh bạch, hiệu quả, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường. Cần phải tiếp tục: Hoàn thiện tổ chức thị trường; phát triển các sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp; thúc đẩy dịch vụ xếp hạng tín nhiệm và các dịch vụ trên thị trường; phát triển cơ sở nhà đầu tư; tăng cường quản lý, giám sát thị trường và tiếp tục đẩy mạnh tuyên truyền”, PGS.TS. Ngô Trí Long nhận định.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cũng đồng tình, để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh, bền vững, cần thiết phải bổ sung khung pháp luật thật sự minh bạch, cụ thể, trước hết là pháp lý liên quan đến điều kiện phát hành trái phiếu và cam kết thực hiện thỏa thuận phát hành cùng với quy chế giám sát thực hiện. “Sự vào cuộc mạnh mẽ của các cơ quan chức năng cùng sự ủng hộ, đồng hành của xã hội có thể xây dựng được thị trường vốn nói chung cũng như thị trường trái phiếu nói riêng góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước”, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho hay.

TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia phân tích thêm, trái phiếu chiếm tới một nửa số vốn trung dài hạn của quốc gia, là nguồn vốn rất quan trọng với bất động sản nói riêng và thị trường nói chung. Do đó, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, bằng mọi giá phải có giải pháp đẩy nhanh chất lượng xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản để tạo điều kiện phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh.

Kiến Tài