Các dự án bất động sản đủ điều kiện huy động vốn, khách hàng vẫn được vay để thanh toán tiền đặt cọc

(Xây dựng) – Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, đối với khách hàng vay có lịch sử tín dụng tốt, có tài sản bảo đảm tốt, thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ thì tài sản đó cũng được xem là nguồn lực tài chính của khách hàng như là vốn tự có, vốn đối ứng, ứng trước của khách hàng trong dự án/phương án vay vốn.

Ảnh minh họa.

Cần thiết phải kiểm soát rủi ro tín dụng

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, về việc góp ý Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước.

HoREA cho biết, đã nghiên cứu "Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước" ("Dự thảo Thông tư").

HoREA nhận thấy, mục tiêu của “Dự thảo Thông tư” nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng. Theo đó, HoREA thống nhất về việc cần thiết bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật”.

Bởi lẽ, “Dự thảo Thông tư” vẫn cho phép tổ chức tín dụng cho vay để “thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc có đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật”, nên các doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật thì không bị ảnh hưởng bởi lẽ các dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ các điều kiện huy động vốn thì khách hàng vẫn được vay tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc.

Tổ chức tín dụng chỉ không được cho vay để “thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai” như các trường hợp phân lô bán nền trái phép, hoặc các dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ các điều kiện để được huy động vốn theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về “điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh” và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn quy định: “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính” - HoREA nhận định.

Các quy định pháp luật và đề xuất tại “Dự thảo Thông tư” (nêu trên) vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, vừa góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh - Hiệp hội nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, HoREA đề xuất một số nội dung góp ý cho Dự thảo Thông tư. Cụ thể, HoREA nhận thấy, có một số nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 7 và khoản 8 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN chưa thật hợp lý, chưa hạn chế được rủi ro tín dụng nhưng lại có biểu hiện của việc thắt chặt tín dụng.

Do vậy, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN như sau: “7. Để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba, trừ trường hợp khách hàng vay có tài sản bảo đảm cho khoản vay”.

Khách hàng vay có lịch sử tín dụng tốt, có tài sản bảo đảm tốt, thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ thì tài sản đó cũng được xem là nguồn lực tài chính của khách hàng như là vốn tự có, vốn đối ứng, ứng trước của khách hàng trong dự án/phương án vay vốn.

Nên linh hoạt với khách hàng có lịch sử tín dụng tốt

Cùng với đó, HoREA cũng kiến nghị tổ chức tín dụng cho vay để “góp vốn, hợp tác đầu tư” trong trường hợp khách hàng vay có tài sản bảo đảm. Về nội dung kiến nghị này, HoREA thống nhất về nguyên tắc tổ chức tín dụng không được cho vay “góp vốn, hợp tác đầu tư” tại khoản 8 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 “Dự thảo Thông tư”), nhưng đề nghị tổ chức tín dụng vẫn được cho vay “góp vốn, hợp tác đầu tư” trong trường hợp khách hàng vay có tài sản bảo đảm cho khoản vay, ví dụ: Cho vay để góp vốn thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần; Cho vay để hợp tác đầu tư với bên thứ ba; Nhận chuyển nhượng vốn góp; Bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa mà người vay có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Hiệp hội nhận thấy, để kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay tín dụng thì cần phải dựa vào các yếu tố sau: Năng lực chủ thể của khách hàng vay; Năng lực tài chính/năng lực trả nợ của khách hàng vay; Tài sản bảo đảm của khách hàng vay; Lịch sử tín dụng/uy tín của khách hàng vay; Các điều kiện tín dụng của khoản vay.

Do vậy, việc kiểm soát nhu cầu vốn thông qua biện pháp không được cho vay tín dụng chỉ nên quy định trong các trường hợp như sau: Nhu cầu vốn cho các mục đích mà pháp luật cấm, ví dụ như mua bán vũ khí, ma túy, buôn lậu; Nhu cầu vốn cho các lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, ví dụ như mua bán vàng miếng; Nhu cầu vốn để đảo nợ hoặc nhằm mục đích che giấu nợ quá hạn/nợ xấu, HoREA cho biết.

Đối với các ngành nghề không khuyến khích cho vay thì chỉ yêu cầu áp dụng các điều kiện tín dụng khắt khe hơn để hạn chế tín dụng, ví dụ như giới hạn tỷ lệ cho vay/tài sản bảo đảm; giới hạn về tỷ lệ cho vay/tổng dự nợ…

Đối với khách hàng vay có lịch sử tín dụng tốt, có tài sản bảo đảm tốt, thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ thì tài sản đó cũng được xem là nguồn lực tài chính của khách hàng như là vốn tự có, vốn đối ứng, ứng trước của khách hàng trong dự án/phương án vay vốn.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng, Điểm b khoản 7 Điều 1 “Dự thảo Thông tư” bổ sung điểm h khoản 2 Điều 22 Thông tư tư 39/2016/TT-NHNN quy định: “h) Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo xác định của tổ chức tín dụng”.

Hiệp hội nhận thấy, việc Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác xây dựng “quy định nội bộ” của các tổ chức tín dụng là rất cần thiết, vừa phục vụ công tác quản lý của chính tổ chức tín dụng, vừa phục vụ công tác quản lý nghiệp vụ, quản lý ngành của Ngân hàng Nhà nước.

Nhưng, do điểm b khoản 7 Điều 1 “Dự thảo Thông tư” sử dụng từ “kiểm soát” việc “cho vay mua, kinh doanh bất động sản” và “kiểm soát” việc “cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn”, nên đã dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay “có giá trị lớn”, có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở, hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà, mà điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Do vậy, nên thay thế từ “kiểm soát” bằng từ “quản lý” hoặc cụm từ “tăng cường quản lý” và Ngân hàng Nhà nước cần quy định “khoản vay có giá trị lớn” để thuận tiện cho công tác thống kê và quản lý - HoREA nhấn mạnh.

Huyền Lê