Chứng nhận sở hữu bất động sản “lai” nếu đủ điều kiện

(Xây dựng) - Là một trong những nội dung được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bổ sung mới đây tại Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Việt Nam hiện chưa có tiêu chí, quy định cụ thể để xác định công trình như thế nào là condotel, officetel… (ảnh minh họa).

Bất động sản “lai” bao gồm các công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch (condotel) và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ.

Tính đến nay, cả nước có khoảng 83.000 căn hộ condotel, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Kiên Giang, Quảng Ninh…

Trong đó, một số địa phương đã cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” (ổn định lâu dài) cho căn hộ condotel, tuy nhiên việc cấp giấy chứng nhận này không phù hợp với quy định của Luật Đất đai (như xác định loại đất là đất ở hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở với thời hạn sử dụng lâu dài), dẫn đến ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư cũng như của người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu.

Do đó, để thống nhất trong cách triển khai thực hiện tại các địa phương, giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận cho các loại công trình này, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã bổ sung 1 điều (Điều 32a) quy định về chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác trên đất thương mại, dịch vụ.

Theo đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường, chủ sở hữu loại công trình trên được chứng nhận quyền sở hữu phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch trên đất thương mại, dịch vụ được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai của Chính phủ liên quan đến chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở.

Ngoài ra, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trước đó, để khắc phục những bất cập về cơ sở pháp lý cũng như thực tế triển khai hoạt động kinh doanh các sản phẩm bất động sản “lai” (condotel, officetel…), Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực từ 1/3/2022, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong đó, ban hành mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được thống nhất áp dụng, quy định chi tiết về “Phần sở hữu chung”, “Phần sở hữu riêng”, “Kinh phí bảo trì”, “Bảo hành”, “Đặc điểm của căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được mua bán/thuê mua”, “Quyền và nghĩa vụ của các bên”…

Với các quy định mới tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP, có thể thấy các quy định về “căn hộ du lịch”, “căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” có chung một khung căn cứ pháp lý rõ ràng và được công nhận là các sản phẩm bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, hệ thống pháp luật liên quan tới các sản phẩm bất động sản “lai” này sẽ chưa thể được hoàn thiện chỉ bởi Nghị định 02/2022/NĐ-CP mà sẽ còn phải chờ tới khi Luật Đất đai hiện hành được sửa đổi để có thể làm rõ các cơ chế về cấp “Giấy chứng nhận”, hình thức giao/cho thuê đất, xác định về nghĩa vụ tài chính đối với tiền sử dụng đất/tiền thuê đất…

Bên cạnh đó, do đặc điểm của loại hình này phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là “đất thương mại, dịch vụ”, theo quy định của Luật Đất đai, có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm, nên cần làm rõ vấn đề sở hữu chung, riêng như trường hợp nhà chung cư.

Ngoài ra, cũng lưu ý đến việc cấp sổ đỏ cho các sản phẩm này theo hướng lâu dài phải có các quy định đề điều chỉnh các vấn đề quy hoạch, quản lý cư trú...

Đan Linh