Hạn chế tác động tiêu cực của kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đến thị trường bất động sản

(Xây dựng) - Thời gian qua, xuất hiện một số trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao bất thường, hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm thu hút sự quan tâm của dư luận và có tác động tiêu cực đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường cung - cầu nhà ở, bất động sản.

Các lô đất “vàng” được đấu giá tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (Ảnh: Hải Long).

Thực trạng bộc lộ bất cập, hạn chế

Thời gian qua, Bộ Xây dựng cũng đã rà soát và có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội về tình hình thực hiện đấu giá đất tác động đến thị trường bất động sản. Theo Bộ Xây dựng, trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá, đặc biệt là đấu giá đất ở tại một số địa phương có hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh-quân đỏ” lộng hành, thông đồng, dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá, gây mất an ninh, trật tự, thất thoát nguồn thu ngân sách, ảnh hưởng đến quyền lợi của công dân.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nơi còn tình trạng để lộ thông tin về người đăng ký tham gia trước khi cuộc đấu giá diễn ra và tình trạng “xã hội đen” đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ. Hay việc thông đồng giữa Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá”. Có thể kể đến vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Bình năm 2020 hay tại huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội năm 2021.

Mặt khác, tại nhiều vụ đấu giá có hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi "bỏ cọc", tạo mặt bằng "giá ảo" để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá khác thu lợi bất chính diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi và thậm chí mang tính tổ chức.

Một số ít trường hợp có kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm và cũng có tác động đến thị trường bất động sản khu vực. Gần đây nhất là vụ trúng đấu giá 04 lô đất vàng tại Thủ Thiêm (thành phố Thủ Đức) cho kết quả cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm đã khiến dư luận ồn ào về các dấu hiệu trục lợi trong đấu giá quyền sử dụng đất. Từ kết quả trúng đấu giá bất thường đó đã có phần tác động đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường bất động sản của khu vực Thủ Thiêm. Có thể thấy, sau khi kết quả trúng đấu giá 04 lô đất này được thông báo, giá giao bán tại các dự án khu đô thị, nhà ở khu vực này đồng loạt tăng nhưng ghi nhận giao dịch rất ít. Sau khi chủ đầu tư xin bỏ cọc, chấm dứt thực hiện hợp đồng trúng đấu giá, thị trường bất động sản khu vực đã cơ bản ổn định trở lại.

Tác động tiêu cực đến thị trường nhà ở, bất động sản

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, một số trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất có kết quả trúng đấu giá cao bất thường, cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động tiêu cực đến mặt bằng giá đất, nhà ở, thị trường cung - cầu bất động sản.

Trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, sau đó lấy mức giá này để làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới (thậm chí cao hơn nhiều) cho khu vực lân cận địa điểm đấu giá. Điều này sẽ có lợi cho các dự án mới được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất nhưng lại gây bất lợi cho các dự án đã được chấp thuận nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm còn có ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khi giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào và kéo theo tăng giá nhà ở, bất động sản. Các doanh nghiệp khó có cơ hội đầu tư dự án bình dân, giá thấp mà bắt buộc phải đầu tư bất động sản cao cấp, siêu sang phục vụ cho các đối tượng thu nhập rất cao trong xã hội mới có thể thu hồi vốn và kinh doanh có hiệu quả. Việc tác động làm tăng giá nhà ở sẽ gây thêm khó khăn cho người dân, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình trong việc tạo lập nhà ở.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng: Kết quả trúng đấu giá đất cao bất thường sẽ ảnh hưởng, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, dễ kích động người dân bị thu hồi đất đã nhận tiền bồi thường hoặc chưa nhận tiền bồi thường khiếu nại đòi mức bồi thường cao hơn phương án bồi thường đã được phê duyệt, gây mất ổn định xã hội.

Có thể thấy rằng, mặt bằng giá đất tăng quá cao sẽ khiến doanh nghiệp, chủ đầu tư không thể có phương án đầu tư, kinh doanh có hiệu quả dẫn đến sẽ không thu hút được đầu tư xây dựng trên địa bàn và làm suy giảm, hạn chế nguồn cung trong tương lai.

Hoàn thiện pháp luật để hạn chế tiêu cực

Để chấn chỉnh hoạt động đấu giá đất tại các địa phương, Bộ Xây dựng đã kiến nghị phải nghiên cứu bổ sung quy định để phân định các trường hợp, khu vực thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất với các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất kèm theo điều kiện cụ thể đối với tổ chức, doanh nghiệp tham giá đấu thầu dự án.

Đồng thời, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (như pháp luật về đấu giá, đất đai, quản lý thuế) để bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Đặc biệt, sửa đổi các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với thực tiễn, đảm bảo nguồn thu và tránh thất thoát ngân sách của Nhà nước.

Thủ tướng Chính phủ giao các Bộ: Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp, Tài chính tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định pháp luật về đấu giá đất, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đấu giá, trục lợi trong đấu giá đất; chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước rà soát các tổ chức tín dụng cho các nhà đầu tư vay tiền đấu giá đất để bảo đảm an toàn tín dụng.

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo làm tốt công tác xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm sát giá thị trường; quản lý chặt chẽ đối với hồ sơ đấu giá; tăng cường công tác kiểm tra, giám sát đối với doanh nghiệp đấu giá tài sản; tăng cường mối quan hệ giữa tổ chức bán đấu giá với cơ quan công an để đảm bảo an ninh trật tự tại các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất; áp dụng linh hoạt hình thức đấu giá, mở rộng hình thức đấu giá trực tuyến.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục theo dõi tình hình kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản để báo cáo, đề xuất Thủ tướng Chính phủ đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh. Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản để kiến nghị với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản.

Hoàn thiện cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất và pháp luật có liên quan sẽ hạn chế được các tiêu cực (Ảnh: Hải Long).

Hiện nay, Bộ Xây dựng là cơ quan dự thảo dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và đã được Chính phủ đồng ý đề nghị xây dựng dự án Luật tại Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày 30/01/2022 để trình Quốc hội thông qua. Luật Kinh doanh bất động sản trong lần sửa đổi này sẽ được bổ sung các cơ chế, chính sách thực hiện điều tiết để thị trường bất động sản phát triển ổn định lành mạnh.

Theo số liệu rà soát, báo cáo của các địa phương, kết quả trúng đấu giá bình quân ở nhiều nơi không quá cao so với giá khởi điểm (như: Cần Thơ tối đa cao hơn 53%, Đồng Tháp tối đa cao hơn 24%, Bến Tre bình quân cao hơn 20%, Đắk Nông tối đa cao hơn 50%, Tuyên Quang bình quân cao hơn 34,4%, Phú Yên tối đa cao hơn 17%, Sơn La tối đa cao hơn 85,68%, Lai Châu cao hơn khoảng 20%...).

Hà Khánh