Kiểm soát nguồn vốn cho bất động sản: Chính sách và tác động

(Xây dựng) Việc lành mạnh hóa hoạt động cấp vốn cho BĐS là chủ trương đúng đắn. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là làm sao kiểm soát phù hợp, đúng đối tượng, đúng dự án. Chính sách điều hành nếu “giật cục” hoặc không hợp lý sẽ tác động ngược đến thị trường nhà đất và cả nền kinh tế.

Đầu tháng 4, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có công văn yêu cầu các ngân hàng triển khai thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, trái phiếu DN... Ngay sau đó, một số ngân hàng đã thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực BĐS khiến các DN BĐS chới với, đã khó khăn do sau đại dịch, do pháp lý, giờ lại thêm chồng chất khó khăn.

Kiểm soát nguồn vốn vào BĐS đồng loạt sẽ gây hệ lụy cho cả nền kinh tế. Liên quan đến vấn đề này, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã đưa ra kiến nghị liên quan đến lộ trình kiểm soát nguồn tín dụng vào thị trường BĐS của các ngân hàng thương mại. Theo đó, HoREA cho rằng, chủ trương siết tín dụng cho BĐS là đúng, nhưng câu hỏi quan trọng hơn là siết như thế nào và siết ai? Nếu không cẩn trọng, chúng ta sẽ phải chứng kiến hệ lụy rất khó kiểm soát. Ảnh hưởng đầu tiên sẽ là người thực sự có nhu cầu sở hữu BĐS.

"Dù để ở hay đầu tư, đây vẫn là nhu cầu chính đáng của người dân, đặc biệt trong điều kiện tỷ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai là rất lớn. Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng hiện là “nguồn vốn mồi” quan trọng và chủ yếu của các DN BĐS trong bối cảnh thị trường vốn hiện nay của Việt Nam đang rất hạn chế, thiếu sự đa dạng. Nếu việc siết được thực hiện ngay sẽ ảnh hưởng lập tức đến các dự án đang triển khai dang dở và từ đó càng khiến nguồn cung trên thị trường khan hiếm", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị lộ trình kiểm soát nguồn tín dụng vào thị trường BĐS. Hiệp hội cho rằng: Nếu ngay lập tức "siết chặt" cả nguồn vốn trái phiếu và vốn vay ngân hàng thì các DN BĐS, các nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng đều có thể gặp khó khăn.

Vị Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, vốn tín dụng hiện là nguồn vốn mồi quan trọng của các DN BĐS trong bối cảnh thị trường vốn còn hạn chế, thiếu sự đa dạng. Việc kiểm soát vốn vào các phân khúc rủi ro là chủ trương đúng đắn. Tuy nhiên, nếu ngay lập tức siết vốn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án đang triển khai, khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm, từ đó đẩy giá nhà lên cao, có thể ảnh hưởng tới người có nhu cầu nhà ở.

"Việc siết tín dụng, siết phát hành trái phiếu DN phải trên cơ sở đánh giá tính khả thi của các dự án đầu tư BĐS, đánh giá phương án tài chính của DN, cũng như lịch sử hoạt động của DN để đánh giá tín nhiệm của DN" - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho hay.

"Thắt chặt lại dòng tín dụng thì đương nhiên các nguồn vốn mới hình thành dự án mới sẽ khó khăn hơn. Một số dự án đã sử dụng vốn ngân hàng thì các chủ đầu tư phải tìm cách hoàn trả", ông Hoàng Văn Cường - Phó hiệu trưởng, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, cho biết.

Lý giải cho việc các khoản vay BĐS gần đây có phần chặt chẽ hơn, một số ngân hàng cho biết nguyên nhân vì nhu cầu vốn phục hồi kinh tế sau đại dịch tăng cao, những ngân hàng gần hết hạn mức tín dụng sẽ phải chắt lọc hơn để lựa chọn các khoản vay tốt. Còn theo chủ trương chung, các ngân hàng chỉ “siết vốn” với các dự án có tính đầu cơ cao, BĐS nghỉ dưỡng..., còn lại, các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực cho người dân vẫn được cấp vốn.

"Ngân hàng Nhà nước đã có quy định tỷ lệ cho vay chứng khoán, BĐS rất khiêm tốn, chỉ 5 - 10%. Các ngân hàng phải tuân thủ chuẩn chỉnh các quy định", ông Nguyễn Hưng - Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank), nói.

"Những vụ việc như vừa rồi sẽ có tính thanh lọc trên thị trường với chủ đầu tư không có uy tín cao, như vậy sẽ tốt hơn cho thị trường, ở lại sẽ là những chủ đầu tư có khả năng triển khai các dự án tốt hơn", ông Nguyễn Mạnh Quân - Quyền Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK) đánh giá.

Nhiều ý kiến cho rằng, BĐS tác động tới nhiều lĩnh vực kinh tế khác nhau, nên các các dự án tốt có phương án kinh doanh, khả năng trả nợ gốc và lãi cần được xem xét, cấp tín dụng kịp thời.

"BĐS không phải cái gì cũng xấu, cái gì cũng rủi ro. BĐS nhà ở, BĐS khu công nghiệp vẫn phát triển tương đối tốt và hệ thống tổ chức tín dụng vẫn cho vay", ông Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhận định.

Bên cạnh nguồn vốn ngân hàng, các chuyên gia cũng khuyến khích DN có thể huy động vốn thêm từ nguồn vốn góp, cổ phần, hoặc vốn đầu tư nước ngoài FDI. Đây là những nguồn vốn dài hạn quan trọng để giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Ninh Nhi