Phát hành trái phiếu bất động sản quy mô lớn: Tiềm ẩn rủi ro cho thị trường

(Xây dựng) - Theo các chuyên gia, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản cần được theo dõi sát nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định, lành mạnh. (Nguồn: Ảnh minh họa).

Thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu cho biết, trong quý I/2022, có tổng cộng 48 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 30.998 tỷ đồng (chiếm 78,09% tổng giá trị phát hành) và 9 đợt phát hành ra công chúng giá trị 8.696 tỷ đồng (chiếm 21,91% tổng giá trị phát hành).

Kể từ đầu năm đến này, tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng 13,78% so với cùng kỳ năm trước (chiếm 21,9% tổng giá trị phát hành) và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm 24,17%, đạt 30.998 tỷ đồng (chiếm 78,09% tổng giá trị phát hành).

Trong đó, nhóm bất động sản hiện dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành.

Liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp, Bộ Xây dựng nhận định, hiện nay, vấn đề phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây chưa tuân thủ quy định của pháp luật tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường bất động sản. Việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Đầu tiên là việc lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu; thậm chí có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu. Tiếp đến là kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3 – 5 năm) đặc biệt là đối với doanh nghiệp bất động sản huy động để triển khai dự án; trong khi đó, thời gian triển khai dự án thường dài hơn, trên 5 năm. Một số doanh nghiệp dùng tài sản đảm bảo là các bất động sản, dự án trong khi việc định giá tài sản đảm bảo có thể không sát với giá thực tế; thậm chí định giá cao hơn giá trị thực.

Trước thực tế này, Bộ Xây dựng đề nghị cơ quan có thẩm quyền liên quan nghiên cứu sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản cần được theo dõi sát nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định, lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.

Bên cạnh đó, các ngân hàng cần theo dõi, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tránh rủi ro kép, ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Đề xuất giải pháp lành mạnh hóa thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững thì trước hết phải tháo gỡ vướng mắc, bất cập về thể chế pháp luật nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh, đồng thời phải lành mạnh hóa thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

HoREA đề nghị xem xét sửa đổi Nghị định 163/2018/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và Nghị định 81/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 163/2018/NĐ-CP để chấn chỉnh và đảm bảo hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho nhà đầu tư và khách hàng.

Đồng thời, đề nghị bổ sung các quy định chặt chẽ về đánh giá xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu; về các tiêu chí đánh giá đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu đảm bảo thực sự có năng lực; về bảo lãnh phát hành trái phiếu; về quy định cụ thể việc sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp đúng mục đích...

Đan Linh