Ưu tiên chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được phép xây dựng, kinh doanh trên phần đất dịch vụ

(Xây dựng) - Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, để thị trường bất động sản phát triển đạt được mục tiêu “an toàn, lành mạnh, bền vững”, Nhà nước cần phải kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh thông qua việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất.

Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị một số giải pháp nhằm thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Trong đó, HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nếu có nhu cầu thì được quyền ưu tiên đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề.

Cụ thể, HoREA đã chỉ rõ bất cập hiện nay là chủ đầu tư dự án khu đô thị, nhà ở thương mại mặc dù đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn (thường từ vài chục tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng thậm chí đến hàng ngàn tỷ đồng) để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất dự án đầu tư khu đô thị, khu nhà ở.

Sau đó, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước với giá trị rất lớn (thường bằng khoảng 70-80% chi phí giải phóng mặt bằng) và tiếp theo là chi phí đầu tư xây dựng san lấp mặt bằng, thi công các công trình kết cấu hạ tầng của dự án (như đường giao thông, hệ thống thoát nước và xử lý nước thải, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, internet, công viên cây xanh, kết cấu hạ tầng đất y tế, giáo dục, vui chơi giải trí).

Cùng đó là chi phí vốn và chi phí quản lý… nhưng hiện nay, chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở có nhu cầu lại không được đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình trên đất dịch vụ của dự án như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên giải trí, công viên chuyên đề là không hợp lý và không đảm bảo được quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp.

HoREA lý giải, khi thị trường bất động sản còn sơ khai thì các chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở đều mong muốn bàn giao cho địa phương quản lý vận hành các công trình hạ tầng kỹ thuật và cả các công trình hạ tầng xã hội của dự án như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên cây xanh vui chơi giải trí để “rảnh nợ” vì khó quản lý vận hành và khó kinh doanh.

“Nhưng khoảng hơn 10 năm gần đây thì các chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở lại có nhu cầu đầu tư kinh doanh đất y tế, đất giáo dục, đất công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong phạm vi dự án.

Đây là nhu cầu hợp pháp, chính đáng vừa phù hợp với chủ trương xã hội hóa đầu tư các công trình dịch vụ và tiện ích đô thị phục vụ lợi ích công cộng mà Nhà nước không phải bỏ ngân sách để đầu tư.

Vừa đảm bảo có các dịch vụ, tiện ích đô thị phục vụ cư dân trong dự án, cho cả khu vực lân cận và khách vãng lai theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt, mà nếu bàn giao các khu đất này cho địa phương thì không biết đến bao giờ mới bố trí được vốn ngân sách Nhà nước để đầu tư các công trình phúc lợi công cộng này, tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước” – HoREA phân tích.

Bên cạnh đó, HoREA cho rằng, xét về nguồn gốc tạo lập quỹ đất và kết cấu hạ tầng xã hội này là do công sức đầu tư xây dựng của chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở.

Theo đó, hiện nay, điểm e khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 về nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, quy định: “e) Đánh giá (…) sơ bộ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong và ngoài phạm vi dự án đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị” và điểm a khoản 3 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP về thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, quy định: “3. Đối với dự án đầu tư xây dựng, đề xuất dự án đầu tư gồm:

…Sơ bộ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong và ngoài phạm vi dự án, trong đó đề xuất sơ bộ phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư giữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.

Đối với dự án khu đô thị trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, nhà đầu tư hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được nộp hoặc sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư, trong đó đề xuất sơ bộ phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư giữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương.

Đáng chú ý, Hiệp hội nhận thấy, Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021, nên các quy định pháp luật về đầu tư (trên đây) áp dụng cho các dự án (mới), nhưng do “quy định chuyển tiếp” tại Điều 77 Luật Đầu tư 2020 và Mục 2 Chương IX Nghị định 31/2021/NĐ-CP không quy định “hiệu lực trở về trước” (khoản 1 Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 quy định trường hợp áp dụng “hồi tố”) đối với các dự án khu đô thị, khu nhà ở đã được phê duyệt hoặc đang thực hiện.

Cho nên các chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở có nhu cầu đầu tư nhưng vẫn chưa được đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình trên đất y tế, đất giáo dục, đất công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong phạm vi dự án khu đô thị, khu nhà ở của chính mình.

Huyền Lê